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保险代理公司与银行房屋租赁合同纠纷案——如何正确把握合同解除的条件
时间:2013-05-16来源:本站原创浏览次数:3146

                                                                  保险代理公司与银行

 房屋租赁合同纠纷案

          ——如何正确把握合同解除的条件

【编者按:法谚云,“民法乃万法之母。”本刊推出“民事案例评析”专栏,每期向读者阐释一个民事案例,旨在让民警透过案例评析,学习和掌握民事法律规定,准确理解和把握刑法、治安管理处罚法等法律所保护和调整的社会关系与民事权益,正确区分和处理公安执法中遇到的“民、行、刑”法律关系,进一步提高民警的执法办案水平和执法质量。】

 

一、基本情况

原告YNS市CZ保险代理有限公司,因与SY银行WV支行发生房屋租赁合同纠纷,双方协商无果后,原告向TH区人民法院提起诉讼。TH区人民法院于201097日立案受理后,依法由审判员黄XX独任审判,被告于20101027日提出反诉,法院于20101112日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。

原告委托代理人张XX(特别授权代理),FLN律师事务所律师,被告委托代理人曹XX(特别授权代理),该行职工,委托代理人苟XL(一般授权代理),DBS律师事务所律师,到庭参加诉讼。

二、诉讼请求

原告诉称:2005928日,原、被告签订了房屋租赁合同,合同约定:由被告将位于YNCE市春江路886号的综合业务楼裙楼一楼,出租给原告使用,出租房屋建筑面积为200平方米,被告保证该房屋的权属清楚,如出现纠纷,由被告处理。原告遂按照合同约定支付租金及其相关费用后,对该房屋进行了装修,并使用一直到起诉之日。被告为了解除该租赁合同,在201083日至201084日强行采取了断电措施,严重的影响了原告的合法经营,对原告造成了重大的损失;被告还于201089日单方面发函要求原告于2010930日交回该租赁铺面。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求判令:1.被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.被告停止侵害、赔礼道歉;3.由被告承担本案的诉讼费用。

被告答辩并反诉称:原、被告签订的房屋租赁合同对租金的约定显失公平,且原告长期拖欠租金27000元,不按时交纳水电费,现原告已重新租赁房屋办公,公司住所地已变更,原告租赁房屋用于经营的目的不能实现,原告属非法经营,加之房屋所有权人YNWL单位要求收回房屋,原、被告所订立的合同无法继续履行,为此特提出反诉,请求判令:1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.由原告支付拖欠的租金27000元;3.原告承担本案诉讼费。

原告针对反诉辩称:原告未拖欠被告水电费及房屋租金,原告也不存在非法经营的行为,房屋所有权人向被告发函要求收回转租房屋,此函对原告不具有约束力,原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效,应继续履行,不同意解除合同。

庭审中,原告针对其诉请主张及反诉辩解向法庭提交如下证据材料:1.《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》各一份,欲证明原、被告存在租赁关系,房屋租赁合同合法有效;2.房屋所有权证一份,欲证明房屋产权合法;3.函件一份,欲证明被告要求解除合同的事实;4.公证书三份,欲证明是被告不收取租金,不是原告不支付或拖延支付租金。

经质证,被告对证据1234的真实性无异议,但称是房屋所有权人YNWL单位发函要求收回转租给原告的铺面,认为证据4不能证实原告主张,因原告未按合同约定的年租金108000元的标准支付,故被告才拒收。

庭审中,被告针对其本诉辩解及反诉主张向法庭提交如下证据材料:1.1999年77日的《房屋租赁合同》一份,欲证明YNWL单位将位于CE市春江路886号综合业务楼一楼出租给被告使用,使用面积为495平方米,租金每平方米120元,年租金712800元,租期20年;2.2005年928日的《房屋租赁合同》一份,欲证明被告将CE市春江路886号综合业务楼裙楼一楼200平方米的房屋转租给原告使用,租金每平方米45元,年租金108000元,租期为15年;3.《房屋租赁补充合同》一份,欲证明原、被告约定第一年租金优惠2个月,第二年租金优惠1个月;4.房屋所有权证一份,欲证明CE市春江路886号综合业务楼一楼495平方米商铺的所有权人为YNWL单位;5.2008年824日的《房屋租赁合同》一份,欲证明SY银行营业部与WL单位重新签订《房屋租赁合同》,约定租金每平方米调整为90元,被告转租给原告每平方米租金为45元,原、被告签订的租赁合同违反了公平原则;6.租金支付凭证五份,欲证明原告至今拖欠2006年的租金9000元、2007年的租金18000元;7.水电费支付凭证三份,欲证明原告未按合同约定按月交纳水电费,已构成违约;8.函件两份,欲证明因YNWL单位发函要求收回出租铺面,被告遂发函要求原告于2010930日将承租铺面交回被告;9.工商登记档案一份,欲证明原告公司住所地于201041日变更至CE市花园路68号丽兰园4F88-16室,原告租赁商铺用于经营的目的不能实现,原告的行为属于非法经营;10.情况说明一份,欲证明201083日、84日停电原因是因断电器负荷不足引起断电;11.工商查询档案一份,欲证明原告单方对原、被告签订的《房屋租赁合同》中的租金进行改变,原告的行为不诚信。

经质证,原告对证据12345678911的真实性均无异议,但对证据156711的证明观点不认可;对证据10不认可,不能证实被告的主张。

综合原、被告举证及质证意见,TH区人民法院对以上证据材料认证如下:原告提交的证据1234以及被告提交的证据234678的真实性质证一方无异议,证据来源合法,与本案具有关联,为有效证据,法院依法予以确认;被告提交的证据1591011与本案无关联,不能证明被告欲证事实,法院不予采信。

三、主要问题

本案当事人争议的焦点是原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除?

四、审理与裁判

(一)一审的审理与裁判

TH区人民法院审理,对本案法律事实确认如下:2005928日,原、被告签订了《房屋租赁合同》,合同约定被告将位于CE市春江路886号的综合业务楼裙楼一楼出租给原告使用,出租面积为200平方米,房屋租金每平方45元/月,每年共计9万元整,租期15年,房屋租金每年一付,第一次支付时间2005108日至2006107日,一次性付清(房租先付后用)。租赁期间的电费、门前三包费、治安费等费用由承租方承担,水费由双方平摊。原、被告在2005年签订的房屋租赁补充合同还约定,考虑承租方的装修问题,确定第一期的租赁期限为200611日至20061231日,承租方免交20071月的租金。合同签订后,被告将上述租赁房屋交付原告使用,原告于20059月支付了2006年的租金90000元,于20069月支付2007年租金90000元,2007911日、200899日、2009914日原告向被告支付次年的租金和水电费时,被告拒绝收取租金,仅收取了水电费,原告为此在上述时间就上述事实向YNDA公证处申请保全证据公证,DA公证处进行了公证并出具了公证书。后被告于2009121日收取原告的2009年的租金108000元和2010年的租金108000元,于2010122日收取原告交付的2008年的租金90000元。201082日,案外人YNWL单位发函给被告,称因办公需要,要求被告于2010930日前退还“CZ保险超市”铺面,被告遂于同年89日向原告发函,要求原告于2010930日前将承租的铺面交给被告。后因双方协商未果,故而引发本案诉讼。

TH区人民法院认为:本案原、被告订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,合同依法成立,受到法律保护,当事人应当按照约定严格履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告订立合同后,被告将房屋交付原告使用,原告按约向被告支付租金及水电费用,因双方在合同中约定的年租金是90000元,按照双方约定的租金单价每平方米45/月计算,年租金实际为108000元,而2006年、2007年原告均是按年租金90000元的标准支付,现仍差欠被告2006年的租金18000元及2007年的租金9000元,对该租金原告应当即时结清。我国《合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案原告未支付2006年、2007年的租金27000元系双方对年租金约定不明确所造成,且被告在此次诉讼前并未就租金向原告提出主张,因此原告未支付部分租金的行为不符合法律规定出租人可以行使解除权的法定情形,且庭审中被告提交的证据亦不足以证实原告有其他违约行为存在,因此被告要求解除租赁合同的反诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原、被告所订立的租赁合同尚未到期,且双方均无法定解除合同条件的违约行为存在,故原、被告之间的租赁合同应当继续履行;原告要求被告停止侵害和赔礼道歉的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。据此,TH区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下:

一、原告(反诉被告)CZ保险代理有限公司与被告(反诉原告)SY银行WV支行于2005928日签订的《房屋租赁合同》继续履行。

二、原告(反诉被告)CZ保险代理有限公司于判决生效后十日内支付给被告(反诉原告)SY银行WV支行租金27000元。

三、驳回原告(反诉被告)的其他本诉请求。

四、驳回被告(反诉原告)的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费12800元,减半收取6400元由被告(反诉原告)承担,其余6400元退还原告(反诉被告);反诉费238元,减半收取119元由原告(反诉被告)承担,其余119元退还被告(反诉原告)。

(二)二审的审理与裁判

一审宣判后,上诉人CZ保险代理有限公司因与被上诉人SY银行WV支行房屋租赁合同纠纷一案,不服TH区人民法院(2010)T民一初字第8100号民事判决,向S市中级人民法院提起上诉。

S市中级人民法院于2011211日受理后,依法组成合议庭进行审理。上诉人CZ保险代理有限公司的委托代理人FLN律师事务所律师张XX(特别授权代理),被上诉人SY银行WV支行的委托代理人DBS律师事务所律师苟XL(一般授权代理)、该行职工委托代理人曹XX(特别授权代理)到庭参加了诉讼。

上诉人提起上诉称:一审法院对本案认定事实不清:1.一审法院认为双方在合同中约定的年租金是90000元属约定不明,是认定事实不清。双方在《租赁合同》第二条明确约定了一年的年租金金额为90000元,一次性付清(房租先付后用),房屋租金一年一付,事实清楚,约定明确。2.一审法院认为双方在合同中约定的年租金108000元,明显违反了双方在合同中约定且计算方法错误,如果按照计算方法(按照租金单价45/月计算),违背了双方的合同约定,违背了双方订立合同意思自治原则。3.一审法院认为CZ保险代理有限公司未支付2006年、2007年的租金27000元是双方约定不明确造成的,是认定事实错误。4.CZ保险代理有限公司向SY银行WV支行支付108000元的费用,不能当然的认定为双方对租金金额的修改,对超出部分应该认定为CZ保险代理有限公司对SY银行WV支行的赠与或SY银行WV支行的不当得利,而非合同租金。其次,对合同租金的改变,双方应该协商订立相关书面合同。5.一审法院认为CZ保险代理有限公司差欠SY银行WV支行2006年的租金18000元及2007年租金9000元与SY银行WV支行在民事反诉状中所阐述的事实和理由是相互矛盾和对立的,SY银行WV支行在民事反诉状中所阐述的是:2006929日,被反诉人支付90000元租金给反诉人,欠租金9000元,2007年欠租金18000元。综上所述,请求二审法院:1.撤销(2010)T民一初字第8100号民事判决第二项判决,改判不予支付27000元租金。2.一审、二审、反诉诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人SY银行WV支行答辩称:1.上诉人要求改判不予支付27000元租金的上诉请求缺乏事实和法律依据。(1)2005年927日,双方签订《房屋租赁合同》,约定每月租金为9000元,租期为15年。同日,又签订《房屋租赁补充合同》约定第一年租期优惠租金2个月,第二年租金优惠1个月,正式租期为200721日至2008131日止。(2)按房屋补充租赁合同约定,上诉人拖欠被上诉人2006年租金9000元、2007年租金18000元,合计27000元。上诉人仍未支付2010年租金108000元。(3)上诉人从2008年起每年向被上诉人支付年租金108000元。(4)根据我国《合同法》第二百二十七条规定,被上诉人要求上诉人支付拖欠的租金27000元的反诉请求符合法律规定。2.一审法院判决上诉人向被上诉人支付拖欠的租金27000元的判决,事实认定清楚,判决符合法律规定。综上所述,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,由被上诉人承担一、二审的反诉和上诉费用。

在二审中,上诉人CZ保险代理有限公司,被上诉人SY银行WV支行均未向本院提交新证据。

在二审中,上诉人CZ保险代理有限公司对一审法院认定的以下事实有异议:“后被告于2009121日收取原告交付的2009年的租金108000元和2010年的租金108000元。”并认为超出部份不应当认定为租金,是按照此金额收取的。被上诉人SY银行WV支行对一审法院认定的事实无异议。对一审法院审理确认的且双方均无异议的事实本院依法予以确认。

归纳各方当事人诉辩主张,本案争议焦点在于:上诉人CZ保险代理有限公司是否应当向被上诉人SY银行WV支行支付租金人民币27000元。

S市中级人民法院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”上诉人CZ保险代理有限公司与被上诉人SY银行WV支行签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,合同依法成立,本院予以确认。合同订立后,被上诉人SY银行WV支行将房屋交付上诉人CZ保险代理有限公司使用,上诉人CZ保险代理有限公司按约应向被上诉人SY银行WV支行支付租金。按照双方订立的《房屋租赁合同》第二条约定:……房屋租金每平方45/月,每年共计玖万元正(90000元),一次付清(房租先付后用)。

同时,按照双方订立的《房屋租赁补充合同》约定:被上诉人SY银行WV支行向上诉人CZ保险代理有限公司延长第一租期两个月的房屋租金,即2005108日到20051231日,自200611日至20061231日为第一次正式租赁期;第二租期提供一个月的免费期,即:正式租赁期为:200721日至2008131日止。按照双方的上述约定的年租是人民币90000元,但双方约定的租金单价为每平方米45/月计算,结合双方的约定以及2008年、2009年上诉人CZ保险代理有限公司向被上诉人SY银行WV支行支付的租金均为人民币108000元,本院认定本案年租金实际为108000元,而2006年、2007年上诉人CZ保险代理有限公司均是按年租金人民币90000元的标准支付,根据双方在补充合同中对租金的优惠减免期计算,上诉人CZ保险代理有限公司实际欠付被上诉人SY银行WV支行2006年的租金人民币9000元及2007年的租金人民币18000元,为此,上诉人CZ保险代理有限公司应当向被上诉人SY银行WV支行支付2006年及2007年所欠租金人民币27000元。一审法院的判决并无不当,本院予以维持。

对于双方订立的合同是否应当解除,本案中,因上诉人CZ保险代理有限公司未支付租金的原因是双方对年租金约定不明确所造成,且被上诉人SY银行WV支行在之前并未就租金向上诉人CZ保险代理有限公司提出主张,上诉人CZ保险代理有限公司未支付租金的行为不符合法律规定的出租人可以行使解除权的情形,双方签订的租赁合同应当继续履行;对于上诉人CZ保险代理有限公司要求被上诉人SY银行WV支行停止侵害和赔礼道歉的诉讼请求因无事实和法律依据,一审法院不予支持并无不当。对于被上诉人SY银行WV支行要求解除租赁合同的反诉主张一审法院不予支持并无不当。

综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,法院予以维持。上诉人CZ保险代理有限公司的上诉请求不能成立,法院不予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币475元,由上诉人CZ保险代理有限公司负担。本判决为终审判决。

四、案例评析

契约是当事人间的法律。[1]

——法谚

在法律实践中,因为租赁房屋产生的纠纷非常之多,纠纷原因具体为:租期、租金、转租、经营范围、装修及装修后价值归属、租赁物维修、租赁物导致第三人损害等,而最常见的纠纷解决方法就是解除合同,进而导致了在司法实践中面临解决大量的合同解除案件。正确处理合同解除的问题,需要对合同解除的内涵有一个正确的理解与诠释。

根据我国《合同法》第八条规定,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。合同的解除有一定的条件。

(一)合同的解除条件

合同的解除分为法定解除和约定解除。

1.合同协议解除的条件。根据合同法第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除原合同。其法律实质可以理解为在原合同当事人之间重新签订了一个合同,其主要内容为解除、废弃双方原来的合同关系,当解除合同的条件成就时,就可使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。为避免发生新的争议,减少当事人矛盾冲突,解决双方分歧,减少不必要的损失,协议解除的条件明确、具体、可操作,协议解除一般采取合同(即解除协议)的方式,且协议应有明确、具体的内容,必须对合同解除后是否要恢复到缔约时的状态,还是不再继续履行原合同,以及合同存续期间形成的债权债务及合同履行中因各种原因所产生的损失如何处理,甚至是因解除合同由此形成的损失的赔偿、补偿等核心问题应达成一致。因此,解除合同的协议也应具备合同的有效要件,即:当事人具有相应的行为能力,意思表示真实,协议在实质上内容上要达成一致即当事人就是否恢复原状,是否继续履行合同等实体内容均达成一致,且内容不违反强制性规范和社会公共利益,并采取适当的形式,方可称为协议解除。

2.合同法定解除的条件。根据合同法第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

1)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现,该合同失去意义,应归于消灭。在此情况下,我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。

2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。此即债务人拒绝履行,也称毁约,包括明示毁约和默示毁约。作为合同解除条件,它一是要求债务人有过错,二是拒绝行为违法(无合法理由),三是有履行能力。

3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示,履行期限在合同的内容中非属特别重要时,即使债务人在履行期届满后履行,也不致使合同目的落空。在此情况下,原则上不允许当事人立即解除合同,而应由债权人向债务人发出履行催告,给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的,债权人有权解除合同。

4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言,履行期限至为重要,如债务人不按期履行,合同目的即不能实现,于此情形,债权人有权解除合同。其他违约行为致使合同目的不能实现时,也应如此。

5)法律规定的其他情形。法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的,从其规定。

(二)对本案的法理分析

1.被告认为原告租赁房屋用于经营的目的不能实现,在实践中租赁房屋用于经营活动的,其经营活动除法律禁止和合同有特别约定外,是否能实现其经营目的,是承租人根据自身的经营状况来衡量和评估的,作为出租人(转租人)是没有任何权利对其进行任何干扰的。被告认为原告租赁房屋用于非法经营。首先,被告不是国家相关主管机关,是不能得出原告是否非法经营的结论的;其次,即使被告认为原告属于非法经营,也应当向国家相关主管机关举报,依法对其经营行为作出认定。但是否属非法经营,与本案无任何关联,应属另外的一种法律关系,应由其它法律进行调整。非法经营与本案合同的履行、解除没有任何法律上关系,也不属于当初双方签订合同时约定的合同解除条件。

2.被告收到WL单位《关于收回SY银行WV支行转租给CZ保险代理有限公司铺面的函》函,从而要求解除合同,既不属于合同解除的法定条件,也非双方协议解除合同。合同签订后就具有法律效力,非法律规定或协商一致是不能任意解除的,更不能根据第三人的要求来作为解除合同的抗辩理由;同时在本案中,原、被告双方在其《房屋租赁合同》中有着明确的约定,若发生产权纠纷,由被告处理;被告确认有该出租房屋的合法使用权;且在被告转租该房屋时,原房屋所有权人知道并书面同意。因此,被告的抗辩理由和依据得不到法律的认可和支持。

3.被告认为,被告与WL单位签订的《房屋租赁合同》中约定的租金,相比与原告签订的《房屋租赁合同》中约定的租金,差额过大,认为显失公平,要求解除合同。根据《合同法》第三条的规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方;另根据第四条的规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

同时根据《合同法》第五条的规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务等规定,本案中的原、被告双方在签订合同的时候是具有独立的、平等的民事主体,所有签订的合同均属双方自愿签订,没有任何证据证明或者显示签订房屋租赁合同中有违背一方意思表示等情形,仅凭其单方要求提高租金而不能满足并无法协议一致时,就人为认为原所签的合同显失公平,进而要求解除原合同。这样的理由无论是从法律还是从社会道德观点来看,都是没有依据的,是得不到法律与情理支持的。

4.被告认为原告拖欠房屋租金没有支付,由于原告出具了足够的证据予以证明原告没有任何拖欠的行为,因此被告的诉求没有得到法院的支持。另外,根据双方在补充合同中对租金的优惠减免期计算,上诉人实际欠付被上诉人SY银行WV支行2006年的租金人民币9000元及2007年的租金人民币18000元。既然合同没有被依法解除,那么上诉人CZ保险代理有限公司就应当向被上诉人SY银行WV支行支付所欠租金。

5.本案的所有审理与裁判均是建立在证据(均是书面证据)的基础上进行的,在法庭上,只有证据,没有事实。本案中所有认定的法律事实都是依据证据的真实性、关联性、合法性经质证后认定的。西方法谚说得好:“书写的文字留下了,说话的声音飞走了”因此在民商事活动中,保留必要的书面证据是保障民事、经济活动顺利开展和权利得以维护的基础。

最后,我们还是用那句古老的西方法谚来总结合同缔结后的法律意义吧,“合意创立法律”,[2]双方当事人在没有违反法律禁止性条款的情况下,就民事、经济范畴内的事项,协商一致后缔结的协议,即受法律的强制力的保护,双方当事人就应当严格按照自己所自愿签订的契约内容,履行自己的义务,非经双方再次的合意或者法定的条件,任何一方均不得擅自变更或者解除合同。正所谓,“契约胜法律”,[3]单方面毁约、解除合同或不履行合同约定的,则将根据协议的约定和合同法及相关法律的规定,承担相应的法律责任。

 

[注:本案例系昆明市人民法院审判的真实案件]

 

 



注释:

[1]张晓秦、刘玉民主编:《法律智慧的火花》,中国民主法制出版社2010年版,第214页。

[2]〕同上文,215页。

[3]〕同上文,第214页。